HO CHI MINH CITY - Le gouvernement vietnamien a publié une série de lignes directrices pour le développement des terrains de golf qui devraient permettre de légitimer et de codifier le développement futur dans ce pays, selon Jeff Puchalski, vétéran de l'industrie du golf en Asie et consultant en développement.
La décision 1946, publiée en janvier 2010, réglemente le nombre de parcours qui peuvent être développés au Viêt Nam, sans plafond strict, tout en approuvant implicitement le tourisme de golf pour la première fois. Elle stipule également le type de terrain qui peut être mis à la disposition du développement du golf à l'avenir, tout en définissant les obligations d'un développeur envers les anciens propriétaires fonciers, l'environnement et les économies locales.
"À court terme, la décision 1946 dissipe les rumeurs selon lesquelles le Viêt Nam a été ou sera envahi par un développement effréné de terrains de golf", déclare M. Puchalski, fondateur et directeur général de Fore Golf Asia, dont le siège se trouve à Ho Chi Minh-Ville. "Il prévoit que 89 terrains de golf pourront être créés au Viêt Nam d'ici à 2020. Sur ces 89 terrains, 24 sont actuellement en activité, ce qui laisse 65 terrains à développer au cours de la prochaine décennie.
"Il y a eu beaucoup de rumeurs et d'articles de presse inexacts faisant état de 160 à 200 terrains de golf en construction au Viêt Nam, à l'heure actuelle. Decision 1946 met fin à cette chimère."
Bien qu'une demi-douzaine de nouveaux terrains puissent ouvrir au Vietnam cette année, M. Puchalski estime qu'il est peu probable que l'ensemble des 65 nouveaux projets soient ouverts d'ici le 1er janvier 2020.
"En réalité, le chiffre de 89 ne sera jamais atteint dans un laps de temps aussi court", déclare-t-il. "Le processus de développement au Viêt Nam reste byzantin, même selon les normes asiatiques. Je dirais que 50 nouveaux cours au cours de la prochaine décennie serait un exploit extraordinaire."
Avec un PNB qui augmente de 7 % par an, le Viêt Nam est l'une des économies à la croissance la plus rapide au monde et l'un des chouchous des investisseurs à l'étranger. Malgré cela, l'élan du développement des cours au Viêt Nam a été assombri en 2009, principalement en raison de problèmes persistants liés à l'utilisation des terres, à l'environnement et à l'économie. Le New York Times a mis l'accent sur ces questions dans un article d'octobre 2009 qui a néanmoins repris, sans le citer, le chiffre spéculatif de 160 nouveaux parcours.
Dans ce contexte, la valeur symbolique de la Décision 1946 peut dépasser son application pratique. "La réputation du golf en tant que sport pour riches expatriés a rendu politiquement délicat pour le gouvernement de soutenir sa croissance", explique Puchalski, qui exploite et développe des terrains de golf au Viêt Nam (et vit dans le pays) depuis 1996. "La décision 1946 établit la loi, mais souligne et reconnaît publiquement, pour la première fois, que le golf favorise le tourisme".
Puchalski note que ce geste symbolique peut avoir des fondements pratiques. Le soutien du gouvernement au golf et au tourisme peut avoir été influencé par les chiffres préliminaires de 2009 de l'Administration nationale du tourisme du Viêt Nam, qui indiquent que le nombre total d'arrivées a chuté de 11 % l'année dernière, pour atteindre 3,025 millions de touristes.
La répartition géographique des projets de golf, telle qu'elle est décrite dans la décision 1946, est assez spécifique. Sur les 65 terrains de golf vietnamiens restants, le gouvernement vietnamien a décidé que 7 seraient situés dans les Midlands du Nord, 9 dans le delta du fleuve Rouge (c'est-à-dire dans l'agglomération de Hanoi), 25 dans les provinces de Hue et Danang, 5 dans les hauts plateaux du centre, 15 dans la région du sud-est (agglomération de Ho Chi Minh-Ville) et 4 dans le delta du Mékong.
"Le gouvernement peut être aussi précis parce que ces 65 projets ont déjà été planifiés et/ou approuvés, en principe, dans ces différentes régions", explique M. Puchalski. Cependant, un nombre non négligeable de "propriétaires" de projets ne font que s'asseoir sur leurs approbations, attendant une injection de fonds ou un savoir-faire en matière de développement, ou cherchant simplement à vendre. La décision 1946 stipule que les 65 propriétaires doivent commencer la construction dans les 12 mois suivant la date de l'autorisation et ouvrir leurs portes dans les 48 mois suivant la date de l'autorisation, faute de quoi leur autorisation sera révoquée.
"J'ai donc l'impression que de nouvelles autorisations seront délivrées - à de nouveaux groupes de propriétaires. En fait, je crois que deux ont déjà été délivrées. Il y a donc une certaine flexibilité, et nous devrons voir qui disparaît où, et quelles provinces agissent le plus agressivement pour les remplacer."
Les nouvelles règles codifient également que les terrains de golf doivent fournir des emplois durables aux personnes déplacées par le développement. Au Viêt Nam, les terres sont détenues et contrôlées par les comités populaires locaux. Ces comités concluent des accords avec les promoteurs, puis exigent que les terres soient débarrassées des habitants, des habitations, des terres agricoles, etc. L'emploi dans ces nouveaux projets est une question brûlante parce que 1) les emplois sont très bien payés selon les normes vietnamiennes ; et 2) au moins un projet de cours existant a embauché plusieurs anciens résidents pendant la construction, pour ensuite les licencier à l'ouverture. La décision 1946 vise à garantir un emploi à long terme aux personnes dont les terres ont été utilisées pour le projet de terrain de golf.
La décision 1946 stipule également que les terrains de golf ne peuvent occuper qu'un maximum de 5 hectares de rizières en "basse production", mais elle ne précise pas ce qu'il faut entendre par "basse production". Le document stipule des procédures d'entretien respectueuses de l'environnement, mais ne précise pas ce que l'on entend par "respectueuses".
"C'est la zone grise dans laquelle les promoteurs ont toujours été obligés de naviguer", explique M. Puchalski, dont le portefeuille de projets au Viêt Nam comprend le Ocean Dunes Golf Club dans la région côtière de Phan Thiet, conçu par le sextuple champion Nick Faldo, et le remodelage du Dalat Palace Golf Club, le parcours le mieux classé du pays. La position de la décision sur l'immobilier de golf stipule que tous les "projets de soutien doivent être construits dans les limites du terrain approuvé". Il semblerait que cela limite effectivement la quantité de biens immobiliers qui peuvent être concernés, car il n'y a qu'une quantité limitée de terrain que l'on peut obtenir pour un projet de parcours de golf - en gros 100 hectares pour 18 trous.
"Mais ce n'est pas tout : La plupart des discours anti-golf diffusés dans les médias vietnamiens affirment que les terrains de golf ne sont qu'une façade pour des promoteurs désireux de construire des projets immobiliers lucratifs", explique M. Puchalski. "La formulation de 1946 a donc été proposée de manière stratégique, afin de calmer cette rhétorique. Le fait est que les promoteurs peuvent faire approuver des projets de villas n'importe où dans le monde : Les promoteurs peuvent faire approuver des projets de villas partout au Viêt Nam assez facilement et sans controverse - si des sociétés distinctes possèdent les composantes immobilières et golfiques, et si l'immobilier est simplement développé à côté des 100 hectares réservés au golf. C'est parfaitement légal ; c'est ce que nous avons fait à Ocean Dunes GC et c'est ce que nous ferons à l'avenir.
